和你说个好消息，南宁今年一野开11个商业，超过过去3年总和，南宁鸽王们终于要不“鸽”了。

再和你说个坏消息，不群认为，这11个商业，能火一半就不错了。不少商业或许开业即巅峰，越往后越冷。

南宁商业元年？不群要开始泼冷水了……

一年开11个商业，南宁鸽王不“鸽”了？

前几年，提起商业，五象是当之无愧的“鸽王”，说开又不开比比皆是。

不仅五象，放眼整个南宁，新开业的中大型商场一个手指头都数得完：

2018年，兴宁新城吾悦广场开业，三街两巷开街；

2019年，江宇世纪广场、方圆荟、大唐天城开业；

2020年，前半年受疫情影响商业零开业，下半年星光万科里、长虹万科里相继开业，威宁邻家广场系列的7万方金菊邻家广场开业，东葛路内街开街。

3年总共开了9个，但2021年，情况有变，“鸽王”不想鸽了，终于想开了。

不群不完全统计，今年南宁计划新增商业，就有11个，一年超过过去3年。

▲南宁在建商业中约11家（标红）预计今年开业（仅供参考，以项目官方发布信息为准）

在南宁，从未有哪年，像今年的商业体如此集中爆发。

在五象新区，五象万象汇，南宁宜家家居，这两大商业体已确定开业日期。祖龙ACmall商业、恒大国际中心商业、宝能城这些超5万方的商业体，也在内部装修陆续完善中。（然鹅，五象航洋城依然没有开业消息，估计还要继续“鸽”）

在兴宁区，首创奥特莱斯预计金秋开业。

在青秀区，民族大道沿线，华丰城爱琴海购物广场已释放部分招商品牌，东方尊府配套商业汇昌星悦荟预计年底开业。

▲南宁今年预计开业商业地图

南宁商业，已经很久没有这样的“盛况”，不同城区片区，不同品牌，遍地开花。

难怪都说，今年是南宁商业元年。

南宁“旱太久”，商业大佬们嗅到机会

为啥南宁商业“鸽中王中王”们，突然集体想开了？

这和南宁有关，也和全国形势有关。

先说南宁。不得不说，南宁商业真旱太久了。

作为一个首府城市，近几年，南宁商业新玩家太少了，东商区来了几个商业大佬后，再无于此匹敌者。

而这些年的朝阳，还是一帮老家伙（南宁百货、国贸等）在玩，这显然有点说不过去。

而且，这几年开业的新城吾悦广场、东葛路内街、长虹万科里，情况并不差，甚至有些还挺不错。

这帮商业大佬做调研比我们可强多了，南宁，很有商机。

你瞧五象，搞这么久了就一个万达茂（万达茂还很火，每个周末停车场都是满满当当），五象核心蟠龙、五象湖、总部基地，一个像样的大型商业体都没有……

五象商业“磨洋工”，可相反，它们呼声却越来越高。不群不止一次被朋友问“宜家到底啥时候开呀？”

搬到总部基地办公后，实不相瞒，不群和鉴盘很多员工都期待，旁边的航洋能不能早点开……

在南宁，类似五象核心区这样极度缺“商”的板块并不少，旱太久的南宁，其实满是商机。

此外，从全国形势看。很多商业大佬需要打入强二线城市。

“向新一线，和强二线下沉商业”是不少商业大佬未来几年的计划。全国蛋糕就这么多，强一线竞争越发激烈后，新一线和强二线就是它们分食的重点。

就拿最近南宁话题热度王大悦城，大悦城2020年新增项目一个在长沙，一个在鞍山，而在建（拟建）项目除了北京、深圳外，都是新晋新一线和二线城市。

▲大悦城2020新增项目及在建拟建项目（来源：独角Mall）

而南宁，正牌二线城市，还是强首府正在进行时的首府城市，很多商业大佬不免多看几眼。

▲中国338城的分级（来源：第一财经周刊）

综合各方因素，南宁商业大爆发并不突然，也该是时候了。

别期望太高，南宁商业“血案”太多

但开业不难，开业之后呢？

11家商业，不群敢肯定，一定有项目会火，也一定有项目，开业即巅峰，然后逐步走低。

过去几年，南宁这样的例子还少吗？

江南区沙井华南城，曾引入奥特莱斯，规划面积达6万方，也曾引入阿尔特麦超市，超市可逛空间超2.8万方，可这么多年过去了，不群最近去逛，偌大的商场，真想点歌一首“空空如也”。

▲华南城周边路况冷清

或许你会说，华南城受制于地段，熬到板块逐渐成熟就好了。

那我们再看第二个例子，三祺广场。

南宁第一大道民族大道地铁出口的位置，简直是南宁商业沃土，可三祺广场就是不火。

▲三祺广场晚上商场内空荡荡

不群认为，三祺广场的惨淡，由于招商不利、商场定位不清晰，和周边几家商场消费场景区分不明显，导致人流量长期难以起色。

周边都是大佬，会展航洋城、华润万象城、盛天地、龙光世纪，商业体包抄下，三祺广场求生艰难啊。

可见，除了地段，还得看看自己的能力和周边竞争情况。

三祺广场占了个好位置，这些年不温不火，确实有些可惜。

最后，看个老城区的。去年七星路王府井奥莱闭店，开了16年，最终换了新操盘者。

▲王府井奥莱的闭店公告

作为南宁老牌的黄金地段七星路，开发商想把这里打造成一个知名的购物中心。

可16年来，王府井来了，还带来了奥特莱斯，可最终还是失败了。

为什么？

首先，还是竞品问题。周边一堆竞品，梦之岛、南宁百货、百盛等。同时，王府井有没啥“人无我有”的东西，那还咋玩。

二来，折腾了这么多年，最终选了奥特莱斯。可谁知道，继王府井奥特莱斯后，奥莱遍地开花，一个接一个，王府井奥莱就变得毫无新意了。

3个南宁商业“血案”，都是前车之鉴。说实话，今年即将开业的11个商业中有些项目，和这3个案例，有点像。

好苗子or赔钱货？

以史为鉴，再看看南宁今年计划开业的11个商业体，谁是好苗子，谁又注定是赔钱货？

不群认为，华润不愧是大佬，今年将开业的中山路万象汇和五象万象汇都是挺好的苗子。

位置周边（交付）小区多，不需要等。只要有人气，商业就有好的胚胎，剩下就看华润的招商了。

品牌方面，万象汇肯定不及万象城，但华润也不是第一次服务老城区了，老城区该放哪些品牌，日常暖场该做些什么活动，华润早已了然于心。

所以，综合来看，华润今年将开业两大商业体，问题不大。

同样，南宁宜家，身负全广西人的期待，只要它保持一贯水准，大概率也不会翻车。

可有些商业体或许前景就不太明朗了。

比如，华丰城爱琴海城市广场，位置挺好的，民族大道东头，凤岭北，南宁富人区旁，看着前景不错。

但你看看它旁边都有谁，沿着民族大道往西走3公里，华润万象城、会展航洋城、盛天地等，都是南宁商业一等一商业体，华丰城爱琴海城市广场如何把客户留在3公里外，说实话，难度不小。

虽然，它 是地铁口，只服务周边，显然远和它期待不匹配。

▲华丰城爱琴海城市广场区位图

如果华丰城不在招商和运营上下苦工，恐怕它会成为下一个三祺广场。

毕竟，同个片区内若有多个商业体，一般而言，人们更倾向到熟悉的、发展时间长、相对成熟的商业体去消费。

对于新开业的商业体，要想获得持续热度，需要明确自身功能定位，提供旁边商业体所没有的差异化服务。

再比如，位于三塘，即将开业的首创奥特莱斯。

虽然从周边楼盘释放信息看，这个首创奥特莱斯野心不小，不仅要做南宁市场，更放眼全区，成为全新商业地标。

但不群认为，首创奥特莱斯，来头不小，期待值也高，运营和招商挺令人期待，但它最大的问题，或许是地段。

三塘，最近挺火，但得承认，它周边新盘很多，交付小区却很少。首创奥特莱斯赶在今年开业，吸引周边人流是无望了，得把目光放得更远。

▲首创奥特莱斯周边交付小区很少，目前人口密度并不高

华丰城爱琴海城市广场的问题是如何把人留住（不流向万象城、会展航洋等），而首创奥特莱斯的问题是，如何把人吸引过来，都不容易。

得做出特色，如果只是平庸之辈，想出圈，挺难。

▲首创奥特莱斯内部图片

今年开业11个商业体，你看好谁，不看好谁，可以留言区和大家分享。

中低端臃肿，同质化严重

一位业内人士曾说过这么一句话：

“卖房子其实挺简单，地段和价格占一头，都不会太差，但商业就不一样了，地段、运营、品牌等等很多因素，都会影响商业最终成败。

卖房子，比运营商业简单多了，不然你看全国品牌房企多了，可能玩得动商业的，来来去去就那么几家。”

南宁商业地产格局，新人加入，老人退出，这几年变化不小。

不群相信，随着南宁不断强大，未来南宁的地产格局会变天。

2021年11家商业体开业，不过是一个开始，这11位选手，注定有人能留下来，而有人会离开。南宁商业竞争才刚刚拉开帷幕。

就目前而言，南宁商业有2个通病：中低端集中，同质化严重。

中低端好做，高端难做，一个华润万象城几乎垄断了南宁高端商业市场，而那些拼不过（不敢拼）的，都在分割南宁中低端市场。

导致这个赛场，头部薄弱，中低端臃肿。

▲联商网与商业地产志(CRR)联合发布内地217家商场2019年业绩情况

可仔细看，今年要开的这么多商业，大多为中端消费场所，高端依然无人可挑战万象城地位。

其次，南宁商业同质化太严重了。

不管是万达、吾悦广场……品牌来来去去都是那些，太久没有看到“南宁首家”、“南宁首个”字样了。

为啥大悦城还没来，网上就热闹闹纷纷，因为南宁人希望来个另类的，来个不一样的，来个不再是“益禾堂、桂小厨、海底捞”三件套的。

好了，今天唠嗑就到这，不群要去朝阳吃饭了，这么多年了，逛街，我还是第一个想到朝阳……

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文｜阅不群 编｜你莫愁

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