关于2021年的中国商业地产，离不开几个重要问题：

1、美国新总统将如何影响中国经济、中国市场？

2、海南免税店成为新的购物天堂，香港还有未来吗？

3、疫情过后，购物中心怎么活下去？

4、国货崛起、市场下沉，未来会发生什么样的变化？

11月28日下午，独角Mall联合创始人、独角Mall主编朱公子分析了当下市场形势，并预测了2021中国商业地产十大趋势，来看看朱公子分享了哪些商业地产干货。

下面是周末独角Mall讲座整理的核心观点，供大家参考。

独角Mall联合创始人、独角Mall主编朱公子

1）在国内国际双循环的战略下，明年整体市场环境是非常利好消费板块的

2）免税政策会继续放松，市内免税店可能进一步引爆消费

3）2021年，香港可能还是很难！

4）奢侈品逃离香港，下一个主战场——深圳！

5）疫情可能倒逼购物中心数字化升级

6）行业洗牌：消费向大型综合体集中，街铺、散铺生存艰难

7）下沉市场依旧是巨大的风口；头部品牌将下沉，搅局！

8）国货品牌，可能会成为购物中心的“主力”

9）中国最新一代的商业综合体，可能会诞生在深圳！

10）玩不转商业的房地产开发商，未来会很难！

以下是朱公子讲座内容，有部分删减

NO. 1｜

国内国际双循环下

明年整体市场环境利好消费

1、国际形势：明年中美关系依旧会很紧张，中美贸易战肯定还会持续，甚至是科技战。

从国际形势来看，最近闹得很热的美国大选，无论是拜登还是特朗普当选，现在99%已经确定是拜登了，在拜登当选之后，也丝毫不会放松对中国的打压。

最近比较火热的一个事件就是华为把荣耀卖掉了，任正非前两天也说了为什么要卖荣耀，其实就是预测明年如果美国再要继续打压华为，华为就会更加艰难，所以华为已经在开始做一些自救。

2、国内国际双循环战略一直在发酵：从国家层面来看，扩大消费、扩大内需已经上升到一个国家的战略，这也可能是未来几年不变的大方针。

明年在这种比较紧张的国际环境下，中国的GDP要继续增长，除了货币放水之外，最重要的一点就是扩大内需，所以政策这一块还是会往消费市场去做一些倾斜，包括我们今年5月份提出的国内国际双循环战略一直在发酵。

各地政府都在做一些落实，包括“十四五”规划中间很重要的一点，提到各地的商务部门要落实好扩大消费的基础工作。

3、国内形势：人均GDP一万美元，中产崛起，消费升级。

我们看近几年中国经济的数据，中国已经是仅次于美国的世界第二大经济体，2019年中国的人均GDP突破了1万美元，其中有一个比较关键的是，中国的中产在崛起。

此前我看到的一个数据，中国的中产是2.4亿，但是外媒估计中国的中产是4亿，我认为这个数据还是被低估的。

我们看今年的豪宅销售情况，基本上豪宅一出来就被热抢，包括我关注到上海、北京的豪宅市场都是非常好的，在疫情之后，现在消费也在升级，未来消费升级是一个大的趋势。

总体来看，未来几年消费市场是会不断上升的。

NO. 2｜

免税政策会继续放松

市内免税店可能进一步引爆消费

1、今年免税市场非常火，海南从6月底发文件开始，7月1号到10月31号，4个月的时间，海南离岛免税的销售额是120.1亿，同比增长214.1%。

海南离岛免税的火爆，我认为这也是国家在扩大内需的一个政策的倾斜。

我觉得海南可能只是一个范本，国家先打个样出来，其实海南这个打样还算是百分之七八十成功的，如果说海南的这个样板成功了之后，不排除在其它的地方复制。

免税这件事一直都存在，并不是今年才出现，为什么今年会火爆呢？

就是因为今年整个政策放宽了，免税其实相当于是国家垄断的经营，免税的权力之前一直是在政府手上的，今年对海南做了倾斜。

2、王府井近期公布了它获得了一个免税的牌照。

3、有10个商业地产的上市公司都在申请免税牌照，包括鄂武商、广百等等，他们都提出免税经营资质的申请。

我们认为未来它会扩大一些市内免税店。

国内免税越来越多，它的趋势就是会促进消费的回流，我不用出国，也能在本国买到折扣比较大的商品。这也是符合国家希望扩内需的政策，所以不排除未来我们的市内免税店会越来越多，并且进一步引爆国内的消费。

所以我们认为免费还是一个趋势，当然免税可能也会存在一些小的问题，政策方面它是一个在上升的过程。

NO. 3｜

2021年

香港可能还是很难！

1、2018年中美贸易战开始，香港GDP就已经受到影响，再到2019年，香港的经济走势一直处于负增长。

我们看一张图，这是香港从2015年到2020年Q3的GDP走势，我们会发现从2018年中美贸易战开始，香港GDP就已经受到影响，再到2019年，香港的反修例运动，再加上疫情的黑天鹅事件，香港的经济走势一直处于负增长。

今年上半年我们看到武汉的GDP增长是-10%，是全国受打击最大的城市，但是我们再看今年第三季度的GDP，武汉的增速已经转正，所以国内的经济活力已经恢复了，但是香港Q3的GDP增长还是-3.5%。按照这个走势，如果Q4季度甚至明年香港GDP转正，它也只是一个暂时的转正。

如果香港的GDP要真正的恢复过来，它其实是要恢复到2018年的水平，香港才是真正的恢复。

2、香港的不确定因素，包括我刚刚提到的中美关系，如果明年中美关系继续不太好的话，其实是不利于香港的。

前几天我们看到港毒黄之锋认罪，但是香港的暴乱还在继续，内部局势不是很确定。

3、香港今年还没有恢复通关，这是很核心的一个因素。

因为香港的社会消费品额度很依赖旅游，如果旅游不通关的话，明年香港的零售要恢复增长还是挺难的。今年我们看到的数据，前9个月香港的零售额是暴跌28.4%。

如果明年还继续这样的话，可能香港的零售商都挺难的。

4、内地的消费包括市内的免税店建起来，我们内地可能不觉得说一定要去香港消费了。

包括我们最近发的一些香港的文章，下面也有很多粉丝都在评论说，就算香港通关了，我也不过去。

总体来看香港明年的不确定性因素还是很多的。

NO. 4｜

奢侈品逃离香港

下一个主战场——深圳！

其实从今年的情况来看，已经有很多奢侈品在香港撤店了，包括海港城最大的PRADA撤店、广东道Tiffany店也撤了。如果香港的经济没有恢复，奢侈品还会继续逃离香港。逃离香港的下一站，我觉得是深圳。

我不是深吹，这是经过我认真思考过的，还是有很多依据的。具体的原因：

1、深圳财富沉淀，“深二代”、“深三代”上场。

深圳的财富已经沉淀了，深圳的老一辈是比较务实的，他们就算很有钱，但是未必愿意花大钱消费。

但是现在有一个趋势，深二代、深三代已经开始上场了。所以深圳的购买力是越来越年轻了。

深二代、深三代的消费观念是比较舍得花钱，比较时尚，而且他们很多是有过国外留学的经历，国外的奢侈品消费是很日常的，所以他们的消费观念跟上一代很是不一样的。

2、奢侈品有拓展需求，深圳市场空白。

深圳的头部商场已经开始往高端的方向调整了，包括我们看到深圳湾万象城，我们近期去逛，发现今年深圳湾万象城，迪奥的精品店已经围挡了，Burberry也开业了。

3、深圳头部商场向高端调整，未来规划。

包括我们今年去走商场的时候发现，壹方城、万象天地、益田假日广场都有很多一线进入。

当然可能不是我们认识的五大件，但是也有很多很知名的奢侈品，包括Ferragamo在壹方城、海岸城都有店，所以深圳的商业也是在往高端调。

在这种局势下，深圳的商场接洽国外的品牌是比较容易的。所以我们认为未来深圳的奢侈品市场是会增长起来的。

NO. 5｜

疫情可能倒逼购物中心

数字化升级

1、头部商业地产商、互联网巨头已布局

疫情期间，有一些线上运营玩得转的商场，包括华润、银泰，以及壹方城都做得不错，他们在做线上直播，还有云端走秀等等，他们都做得不错。

今年头部商业地产商都在布局，包括一些互联网巨头，阿里巴巴、微信、苏宁易购等等，都在做一些智慧零售。

我之前看到一个去年的数据，银泰的APP的会员数量已经突破1000万。

2、数字化人、货、场，提升效率

购物中心作为一个平台，未来可能会需要数字化去把人、货、场各个链条都要打通，然后去提升商场的效率。

3、购物中心数字化应用：客群/会员数字化、商品数字化（系统能管理所有SKU）、店铺数字化、供应链数字化、营销数字化（社交电商、积分活动等）

未来的趋势肯定是一个智能和大数据的时代，未来整个购物中心只有拥抱数字化、拥抱变化，才会有更好的未来，这是我个人的一个预判。

当然，国内购物中心数字化这一块做得好的并不是特别多，我觉得银泰是一个还不错的案例，如果还想继续去了解这一块的话，可以去看一下，因为银泰被阿里收购，我们观察阿里旗下的盒马，以及阿里去年开出的一个数字化的社区购物中心盒马里，它提到的也是数字化的概念，阿里在这一块是走在前面的，所以我觉得银泰是做得不错的。

深圳本土的华润也是做得很好的，我一直有华润一点万象的APP，它里面的积分、活动、营销、促销，对我来说我是不会卸载的，有的APP可能你停完车、交完费之后就不会留着了。

NO. 6｜

行业洗牌：消费向大型综合体集中

街铺、散铺生存艰难

1、未来的趋势就是强者有资本、有实力，它会越来越强。

因为疫情已经算是一次洗牌了，你会发现今年倒下的商家都是一些小商家，小商家遍地哀号，巨头可以趁机拿地扩张，甚至今年华润万象生活IPO，深圳本土的卓越也在IPO。

2、但是一些小的商家，它的不确定性很高。

对于运营来讲，我自己要开店，我也趋向于去一些大的购物中心找铺位，就不太会找街铺。街铺散铺自身而言也存在很多运营的困难，它不知道怎么做升级，包括业态。这件事情对我们做购物中心的人来说是好的趋势，因为人流是向购物中心集聚的。

NO. 7｜

下沉市场依旧是巨大的风口

头部品牌将下沉，搅局！

1、中国的城镇化率完全还没到70%。

按照发达国家的数据，发达国家的城镇化率都在70%以上，中国离这个数字还很远，所以下沉市场的潜力也跟中国的经济、人口有关，中国有14亿人，中产才2点几亿，剩下的七八亿甚至10亿都是在下沉市场里面。

2、包括互联网巨头，拼多多、快手、抖音、今日头条等等都是下沉市场的人养起来的。

拼多多最新的数据，今年Q3它的活跃用户有7.31亿，快手今年上半年的月活达到了4.85亿，日活是2.58亿。这些都是下沉市场的潜力。

3、下沉市场也诞生了很多餐饮巨头，包括很多不起眼的奶茶，我们听都没听过。

但是蜜雪冰城一不小心人家就已经秒杀了喜茶和奈雪，它的门店有1万多家，包括舒亦烧仙草、益禾堂等等。

所以做商业不要看不起下沉市场，其实巨头已经在布局下沉市场了，我们关注到喜茶在开喜小茶，它的产品定位就是十几块钱一杯的，它是往下沉市场走的。海底捞也开出了“十八汆”，也是针对下沉市场。

肯德基、星巴克也有这方面的战略，肯德基今年在河南的一个四线城市开出了一家店，当时肯德基的品牌负责人说，未来他们要在河南的小县城开20多家店，所以肯德基也在下沉，包括星巴克也有一些下沉的路线，开到一些县城。所以下沉市场的商业机会还是很大的。

NO. 8｜

国货品牌

可能会成为购物中心的“主力”

1、美国银行：Z世代（1995-2009）将在2030年以后成为世界第一大经济群体

未来世界的第一大消费群体是聚焦在Z世代，Z世代就是指90后、95后这批人，Z世代的消费观念。

近几年快时尚下滑，这个原因核心的是未来的消费结构在变。

2、国货崛起，中国制造升级

包括很多电商火爆的品牌，比如说花西子、完美日记等等，这些都是原创的国货，还有李宁、安踏、太平鸟，他们的趋势都是不错的。

还有今年大家听到比较多的KKV，它是KK集团旗下的，KK集团发展也很猛，它旗下已经有三四家不同的零售品牌。

国货崛起是一个趋势，以后为了迎合这个消费趋势，购物中心在招商的时候可能不得不调整一下商场对于这些品牌的比例。

我们的零售方面，国内的品牌也是在崛起的，包括李宁现在也会去开自己的秀场，所以购物中心以后也要多多关注国货品牌。

NO. 9｜

中国最新一代的商业综合体

可能会诞生在深圳！

1、人口结构最年轻，商业迭代最快

我们还是很看好深圳的消费市场，我们认为中国的最新一代的商业综合体可能会诞生在深圳，是因为深圳的商业迭代速度是最快的。

2、深圳本土商业地产商崛起，卓越IPO、星河申请IPO

还有就是深圳本土的商业地产商在崛起，可能以前我们提到做商业做得好的，大家首先还是会想到港企，包括恒隆、九龙仓。

但是今年我们看商业地产的排名，华润万象生活排到第一，我们也很期待卓越IPO之后的商业体系会不会有一个更大的变革，星河也在IPO的路上，如果星河IPO之后，有资本进来，是会更加利于他们的商场发展。

所以可能一些比较有潜力的公司未来几年也会在深圳出现。这个预判可能比较大胆，验证的时间也比较长，但是也是一个美好的前景。

3、华润4.0商业、前海奢侈品一条街、太子湾K11……

深圳的一些百货转型也很快。深圳的发展也就40年，但是它已经经历了从街铺，1.0到2.0、3.0的变革，未来可能会有商业的4.0出现，包括华润也在提要做商业的4.0。

商业4.0可能是在深圳做实验，有可能是在华润湖贝旧改实施。华润今年拿下了沙井一个金蚝小镇的旧改，它的商业规划也是非常超前的。

深圳整体对于商业的规划是比较超前的，包括前海有规划奢侈品一条街、山姆会员店的一个旗舰店要进前海、太子湾K11......

NO. 10｜

玩不转商业的房地产开发商

未来会很难！

1、三道红线，融资难

核心原因是，三道红线对房企来说是很敏感的，三道红线出来之后对恒大的杀伤力很强，它现在也是在变卖资产。近期的趋势是三道红线出来之后，很多地产商都已经在开始剥离它的一些之前负债率很高的资产，房企融资更难。

2、物企排队IPO：在这种情况下，地产商有一个途径就是物企IPO，登录资本市场。

3、房地产倒逼转型商业地产

但是资本都是很现实的，如果你这个商业地产上市了，但是又不赚钱，就会被资本抛弃。所以在这种情况下，如果我这个公司发力要做商业地产，我肯定会加大对商业地产这一块的投入，包括人力、团队的搭建，还有资金这一块都会越来越重视。

在这样的情况下，我们认为商业地产整体的行业会比之前要更好，包括资金、人力，还有一些政策的倾斜，都会越来越好。

所以可能未来几年这个行业会有很多值得期待的事情发生，所以总的来说，商业地产的黄金时代正在到来。

我今天的分享就到这里，谢谢大家。