与2019年相比，2020年因为受到疫情冲击，西安新开商业项目的情形甚于腰斩，一度让整个业内陷于沉思，努力恢复至高效的营运水准，将项目做好并存活下去成为当务之急，这不但影响到品牌招商进度、首店经济，也影响到商业创新的形式和内在活力。

值得注意的是，市场需求并未发生本质改变，需求变化正不断“倒逼”供给侧变革。随着新一代消费者崛起，个性定制、特立独行愈发明显，如何满足人群对商业功能化、独特化、精神化的全维度诉求，成为当下购物中心共同探讨的话题。

翻阅西安购物中心近10年历程，不难发现，城市商业发展已经进入第三阶段。

即跨越了商品时代：购物中心按档次定位，紧扣品牌档次做好“货品经营”；流量时代：物质满足之上，购物中心开始注重体验感营造，主题活动、主题IP、主题街区等“空间经营”；逐渐进化至价值时代：新一代消费者崛起，商业体需要具备“客群经营”的能力，全方位满足人们功能性、独特化、精神化的诉求。

而主动探索和经营消费者生活方式的全新商业精神，也恰为陆续在西安入市的项目所秉持。2021年，西安即将入场的商业体达到12个之多，与上一年几乎全在外围的状况类比，可谓四面开花，各表一枝。

四大全新商业项目

西安环球港 — 全球最大地下MALL

项目位于城市东部核心片区，幸福路与万寿路之间，北起华清东路，南至新兴南路，规划长度5.85km，平均宽度200m，总占地117万㎡，总建筑面积约92万㎡（商业面积约43万㎡）。

幸福林带2020年8月实拍 悦西安

它是全国最大的城市林带建设项目，亦是全球最大的地下空间综合体。因施工难度空前，作为投资、建设、运营方之一的中建深度参与并共同打造，这里的吸睛之处亦多到令人咋舌。

除了邀请全球知名的设计机构担纲景观设计，23个错落有致的下沉广场，让顾客行走在连续的阳光中庭即可移步换景，地下局部空间实现7米商业层高，充分利用下沉广场的扶梯、步行梯、观光电梯及漫步道路，将林带景观、文娱配套、游乐设施等林带综合利用与地下主题商业结合，打造立体城市休闲空间。

幸福林带地下商业效果图

同时，定位全业态、全客层、全龄段、全天候的环球港，新型体验式业态占比超过50%，由北向南形成活力之都、欢乐之城、时尚之港、文化之旅四大区域，以及体育竞技IP、“电影+”IP、文化创意IP、特色餐饮IP等四大IP矩阵。

有趣的是南北布局“太长了”，项目将建设有轨电车，串联北侧体育赛事引擎，南侧文化艺术引擎以及中部商业体验引擎。立体交通方面，在接驳多个高架、快速路外，还通过地铁8号线与1号线、6号线进行换乘，计划于2021年5月试营业，7月正式开业。

万象天地一期 — 西安文化CBD核心初绽

随着华润置地在西安的不断深化布局，以及次级商圈取得的优异成绩，华润置地商业线也开始进入城市其他优质板块，如果说西咸万象城是华润在西北的起步，那位于城南电视塔的中国第二座万象天地，则是华润置地商业板块继续引领西安品质生活、艺术商业的新起点。

深圳万象天地的成功，曾引来全国商业圈的聚焦，西安万象天地作为全国第二个万象天地，备受城南市民期待。

西安万象天地入口处效果图

项目一期约10万㎡商业裙楼位于曲江与长安中轴线交叉核心地带，同时接驳地铁2号线与地铁8号线，且临近绕城高速，交通十分便利。从建筑结构来看，空间的综合利用使西安万象天地秉承了深圳万象天地的特点。

有别于传统购物中心的“盒子”型结构，西安万象天地打造“街区+盒子”mall的新型城市空间，在提供消费场景外同步营造有调性的艺术氛围。在客群定位上，万象天地主动匹配有较强消费力且心态年轻，视野开阔、对消费和社交环境有品质要求的人群，通过融合创意文化、娱乐体验、网红餐饮、运动潮流于一体，打造城市级开放式高品质社交和潮玩目的地。

西安万象天地内部街区效果图

在满足消费者物质需求的同时，如Tim hortons西北首店，Adidas旗舰店等势必为项目带来较高流量，同时西安万象天地将持续引进国际级艺术潮流活动，以满足消费者的精神文化需求。

除了对西安万象天地的筹谋，华润置地还配合政府在电视塔板块，为西安文化CBD的下一步开发深度探讨，并在未来三年内陆续得到全方位展示。

天一国际 — 唐延路商业新坐标

项目总面积17万㎡，其中底商面积约3万㎡，要知道传统意义上的高新区核心板块商圈，精致商业一直处于饥渴状态，项目周边高端客群密集、教育资源突出、家庭消费需求旺盛等特征，让天一国际在商业功能有了全新演绎。

项目底商以打造人文艺术新地标为导向，融教育文创、精致零售餐饮、艺术剧场等沉浸式场景体验与情感社交于一体，完美契合周边客群的实际需求，也为项目后续的优异表现再添一枚筹码。

配套酒店方面，项目与知名国际联号品牌强强联合，意欲在风格上向外界呈现出奢华、风雅、人文的直观形象，商办部分以2105㎡的宽阔空间构建甲级写字楼配置，在有效提升整体建筑使用效率的基础上，为高新区域内密集的商务行为提供有效保障，为商务人群提供全链条服务。

未央国际 — 黄金十字路口的三国杀

虽然不是超高层，但行政中心商圈最后一块价值高地的光环，让未央国际从“正负零”开始就备受关注，其外形由英国DUO建筑设计事务所操刀(代表作：陕西永利国际金融中心)，商业面积3.7万㎡，配有一栋甲级写字楼及24h商业街区，地上25层，地下3层，1F-5F为商业中心。

从悦西安论坛（www.justxa.com）中曝光的幕墙看，曲面透明的虚实线条和参差感强烈的建筑细节，对得起黄金十字路口的物业要求，开业后将与大融城、熙地港上演现实版三国杀。

未央国际实拍

四大传统商圈新面孔

在上述四个全新项目之外，传统商圈的新面孔也不断涌现，从友谊路到北稍门，从太乙路到西二环，我们不难发现，一些实力开发商纷纷回流成熟板块抢占山头，顺应当下城市发展的高峰期，在打造弥足珍贵的商业空间。

太乙城生活中心 — 从改造到创造

项目由既有建筑改造而来，面积8万㎡，其中包含MOXY这个年轻、具有活力的时尚潮牌酒店和2.2万㎡写字楼，周边则汇聚18万㎡的成熟住宅。

在可利用的商业规划中，由定位为全家庭、体验型生活的购物中心，和定位为集休闲餐饮、生活配套、亲子教育体验于一体的时光街区组成，二者形成品类差异，业态补充，打造具有新鲜气息的潮流体验地，独立于八小时之外的欢乐场。

空中锦鲤效果图

商场中庭悬挂的空中锦鲤，来自著名艺术大师王传峰老师的作品，寓意中国画的水墨意境与日本的宁静之美的“鱼水情”，项目还参考首尔SMTown 大楼的巨型曲面LED屏幕，在临街楼体立面架设了运用韩国最新高画质的户外4CD屏，可实现裸眼3D效果。

大到商业内涵与建筑空间的有机融合，小到细微末节的艺术装置，太乙城生活中心力求优化原有的空间结构，在不改变建筑载体的情况下，从天花板到地砖铺设，从承重立柱到通风管道的外包，再到门厅入口的灯光照明设计，都遵循去繁就简的原则，减少过度包装给人带来的不适感。

A：购物中心 / B：时光街区

星光CityMore — 友谊西路的24小时

项目总体量约23万㎡，其中购物中心体量8万㎡，时尚街区体量2万㎡，车位2000余个，-1F至5F分别以精品超市、时尚都荟、潮流生活、奇趣体验、甄选美味、国际院线/环球美食为主题进行一站式多元业态布局，覆盖周边3-5km人群的生活半径。

世界知名设计事务所凯达环球（Aedas）也参与到商业部分的主创设计，在首度曝光的效果图中，星光CityMore的双外部动线，可同时面向含光路与友谊路，获取来自三个方向的客流，而地铁五号线的开通，也将城市东西两端时空距离拉近，为填补“含光路-小雁塔核心生活圈”的商业空白，创造了条件。

项目Y字型动线鸟瞰效果图

在主通道的设计上，喇叭型的敞开式入口取代了风亭式闭合入口，不规则的“Y字型”街区可以给到更多的商业立面展示，辅以绿植和灯光照明的过渡，营造了渐进式层次感，除了弧形、矩形、镂空等构件，LED大屏、空中连廊和景观雕塑等感官细节，使人们从三个方向进入，都能在场景的快速切换中不觉单调。

星光CityMore隶属的盛安广场由陕西建工安装集团与北京万通合力打造，属自持物业的新建楼宇，在上方引入洲际旗下的智选假日酒店和华润旗下有巢公寓外，还在街区部分搭建一条24小时的星光大道，间接带动近万人就业，为“含光路-小雁塔核心生活圈”释放全新活力的同时，又不乏城市烟火气。

星光CityMore室外街区广场一角

元谷Mall — 西二环边垂直城市综合体

项目紧挨去年通车的昆明路高架，是主城区西二环边又一处中型城市综合体，由ABC三栋高层组成，10万㎡的体量中垂直分布着底商（4.2万㎡）、写字楼、公寓、住宅、酒店等多重业态，也是一个时间、空间、效率、资源等多维度集约的能量场。目前麦当劳、星巴克、海底捞、强森医疗等品牌均已意向入驻，还有2000㎡的卜蜂莲花超市即将进场。

建筑上方的元谷·IDEAL空间，由联合办公、独立办公两部分组成，以一系列桥梁和连廊互通，白天经连廊穿梭至商业、办公，形成从外到内吸纳人群的磁力空间，夜晚这里则提供聚会、用餐、观影等休闲体验，尤其在20层，美国与荷兰建筑师联合设计的百米高空广场，将呈现四季常青的空中花园。

天竹元谷城市综合体效果图

静安荟生活奥莱 — 打响龙首商圈补位战

项目由-1F至6F组成，商业面积近7万㎡，暗金色幕墙颇有特点，是西藏城投在西安投资开发的第二个作品，与泾阳郊区界面不同，城北中轴龙首商圈周边社区集中且入住率高，步行至地铁2号线安远门站仅3分钟，尤其是双向八车道的红庙坡路东段即将于6月前竣工，极大扭转该片区东西向交通的弱势。

品牌方面除了既有奥莱条线，还引入永辉精品超市、7-Eleven等刚需业态，另有配置800套公寓和2万㎡写字楼。可以说，该项目与商圈内的龙首印象城、荣民龙首广场、盛龙广场、红星美凯龙、荣民时代广场和正在建设中的荣民中央国际一起，组成了北二环内较为成熟的商矩阵，集客优势非常明显。

四大城市更新样板

随着城市化进程加快，西安城墙内老城区“复兴”计划大幕渐开，其重点便是保护传统空间格局与风貌、历史街区，借大西安“中优”战略实施城市修补及更新方案，碑林、莲湖、新城三区动作频频，近期多个地标性建筑陆续启动更新改造，看点颇多，四个特色鲜明的城市更新项目值得关注。

易俗文化街区 — 世界级古老剧社的以旧换新

有人说：“只要钟楼的钟声在响，易俗社的秦声不断，西安的心脏就在跳动。”田汉先生曾将西安易俗社与莫斯科大剧院、英国皇家剧院并称为世界艺坛三大古老剧社。

正在建设中的易俗文化街区有机更新项目，总占地86亩，由东大街、北大街、西一路、案板街四面围合，相当于在大雁塔北广场1/3面积的区域里，密集分布着俗社剧场、钟楼邮局、西安新华书店钟楼店旧址三座近现代文保单位，其含金量可见一斑。项目虽策划已久，但因体制、小物业归属等问题很长一段时间推进缓慢，如今终于迎来新生。

设计层面，借助城市更新与文化保护，将在区域内重塑文化高地，以易俗社为中心，融合秦腔艺术展演、中外戏剧交流、博物馆展示、戏曲教育传承、文化创意为一体的特色文化街区，为打造秦腔IP，凸显易俗社“中国第一、世界第三”的金字招牌贡献力量。

此外，采取色同形异，新旧交融的设计手法，透过博物馆、戏台、街巷、广场等多层次的活动空间，打造成为以秦腔文化和秦腔艺术为核心的陕西戏曲集结地，同时带来全球唯一秦腔元素的万豪Moxy酒店，目前建设全速推进，整体预计2021年8月建成开放。

易俗文化街区建筑群

叁伍壹壹TFEP — 不可思议的空中花市

面对城市更新的紧迫，对老旧厂房的优化改造，不一定用力过猛就能化腐朽为神奇，更要看项目的可塑性和市场的差异化。

项目原址曾是中国最大的毛巾厂，总建面3万㎡，其中包含77颗大树，3栋包豪斯风格的老厂房和10栋极具年代感的老建筑，天然的特殊身份，使其成为城市更新项目中较为独特的一个，叁伍壹壹TFEP希望融合生活配套服务与文化体验，构建具有国际视野和潮流时尚、且充满人文气息与艺术魅力的街区型文化创意中心与复合型社区商业中心。

通过对工业遗产建筑的活化设计与更新再造，项目主创团队陕西英泰行将花卉市场开进了老厂房的空中平台，在空间利用上，美好生活体验工场（B区）以生活配套服务，特色餐饮，亲子教育，文化创意及生活美学零售为主，以“文创生活场景”为核心打造要素，构建15分钟美好生活圈，打造邻里生活潮流地。

生活美学研究大院（C区）则以文创花艺为街区核心，关联手作工坊，创意市集等功能区域，通过“复合业态+多元品类+主题场景”等形式，对“鲜花”产业链进行文创升级，打造美丽生活场景，满足人们对美好生活的向往与憧憬。

集乐里 — 土门街心花园 Plus

项目位于西安市丰镐路与西二环十字环岛，总建筑面积约8.4万㎡，自1999年3月街心花园建成以来，广受城西市民欢迎，每天锻炼的人络绎不绝，曾是土门最热闹的地方，而久远的记忆背后却遭遇了围挡8年的长跑， 直到被新的资本方收购继续改造，预计2021年投用。

集乐里的-1F、-2F为商业综合体，-3F为大型地库（1200个车位）， 集购物、休闲娱乐、风情餐饮、国际院线、精致超市、生态公园等多元业态于一体，是西安又一个公园式商业项目。除地铁8号设有站点外，距地铁1号线仅一公里，建成后将填补城西消费空白，尤其给周边居民带来更好的生活体验。

永宁里 — 屋顶酒吧代言人

项目商业面积约2.2万㎡，主体建筑由永宁门内东侧的祥和楼改造而来，与碑林历史文化景区的提升几乎同时启动，观亦设计在传统唐风背景中融入现代朋克文化，汇集陕西本土经典、全国美食，通过场景化包装，以全新的运营手段，融合更多互动体验，碰撞感极强，属于西安当下最稀缺的核心商圈改造物业，特殊的区位优势便于同时吸引外地游客和都市新年轻。

除了在L3-L5中开设亚朵S酒店，永宁里计划在休闲娱乐空间（B2）、餐饮空间（B1&L2）、创新时尚空间（1F）中，分别引进包括7-ELEVEn、奈雪的茶、陕拾叁、GAP等在内的各类业态，而陕西本土的相关文创也有望出现在内，尤其是屋顶酒吧（L6）可将城墙夜景最精华的部分一览无余。

此外，来自西安本土大学老校区的改造更新同样精彩，长安大学的「长安时间」、西财大翠华路东校区的「曲江翠华里」将先后在年内开放。

前者定义为雁塔区首家全业态教育综合体，在1.2万㎡的体量内，构建包含人文空间、文教服务、艺美沙龙、特色餐饮、书店咖啡业态等为一体的区域商业新地标。并邀请到日本著名设计师小野良介团队为项目改造操刀，营造都市绿洲般闹中取静的惬意。

后者则由杨邦胜事务所进行主创设计，整个改造区域占地约2.9万㎡，在保留大学老校区原址动线基础上，同步建设公寓、培训中心、产业空间、联合教育中心、餐厅、商业配套等，围绕园区整体空间层次及内部系统进行优化设，并针对内容文化的输出，提出了“城市酵母”计划，对标上海上生新所。

左：长安时间 / 右：曲江翠华里

当走过2017-2019的高峰，跨过2020的低谷，2021-2023这三年的城市商业竞争，已来到下半场，西安仍有许多小而精、大而全的商业作品蓄势待发。无论营业中、改造中、建设中，抑或那些即将落地的标志性项目，我们都要抱有乐观的心态来看待优胜劣汰的市场规则，一起静待西安商业格局的重置。

法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟

陕西大秦律师事务所