读懂中国楼市

2021年伊始，上海打响了本年度全国楼市调控的“第一枪”。 1月21日晚，上海极其罕见地8部门联合印发楼市新政。《上海新政真的来了，硬核只有两条》 仅4天后，上海追加法拍房纳入限购措施，至此将假离婚、赠与房产、法拍房等漏洞逐一堵上，调控力度持续升级。

春节前的最后一个周末（2月6日），上海1.21“沪十条”新政发布后首批三个楼盘正式公开认购。

新开的3个楼盘，全部新增“积分制”进行摇号选房。

当楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时（1.3:1），将采取积分排序的方法，选取进入公证摇号选房的购房人。

没有进入名单的购房者则被“直接淘汰”。

按照积分规则来看，基础分包含家庭、户籍、购房人拥有的住房状况、5 年内在沪购房记录 4 大因素。如果全部满足，那么最高可得 60 分。

此外，在沪缴纳社保分值则从 2003 年 1 月开始计算，每缴纳一个月社保加 0.1 分。按照这次新开的楼盘计算，社保（2003.1-2021.2）最多可以增加 21.7 分。

综上所述，基础分+社保年限分，购房者最高分为81.7分。

即：本地+已婚+5年一直无房+217个月社保=81.7分

按照分值由高到低排序，以认购数:房源数=1.3:1的比例，圈定入围摇号的购房家庭。假定新盘有100套房源，则分数排名前130名的购房家庭能够入选名单，参与摇号，130名之后的购房家庭则没有摇号资格。

但是，分高未必靠前，入围摇号名单并不意味着能摇中房子。

摇号的过程依旧是随机的，进入摇号系统后，购房者不分先后，摇中概率完全相同。按照1.3:1的比例计算，中签率约为76.9%。

实际上，深圳早在半年前，就开了新房“积分摇号”的先河。

2020年7月30日，深圳宝安区华强城市花园发布了深圳历史上第一个“积分买房”的销售方案。

根据积分规则，分值计算包括购房情况、户籍情况、在深缴纳社保情况，详见下表：

最终，华强城市花园共计556套房源，入围摇号名单家庭数为5178组，62.4分以下的购房家庭全部淘汰，摇号中签率为10.7%。

丁建刚评论

“积分分房”，但凡是50岁以上的人，都有似曾相识的记忆。

多年之后，上海和深圳再现“积分分房”。

不，不是积分分房，是积分买房。

不，不是买房，是积分获得买房的资格。

不，确切的是积分获得摇号的资格。

1998年，中国结束福利分房，开始走住房市场化道路。

23年之后，转了一圈，又开始“福利分房”了。不过这次不是分房，是分配购房摇号资格。

这不是笑话，是现实，是令人啼笑皆非的现实。

从2003年的国务院“18号文”算起，房地产调控已经整整18年。即使从2005年的“国八条”算起，也已经16年。

调控持续到今天，中国的房地产市场，依然不孚众望，一地鸡毛。

整个房地产市场高度金融化、投资化、投机化，市场和保障不分，“有形之手”从宏观调控直至全面介入微观调控。

筑坝拦水，堵了此处，彼处又漏，穷于补漏。

最终陷入进退维谷的境地。

积分，按分数高低排序，看似公平，甚至可能是资源短缺、供不应求时一个最公平的制度。

有人将此制度比作高考。

其实大错特错。

高考的分数是考出来的，是对知识和能力的衡量。

积分购房，尽管也是分数面前人人平等，但是分值的评判依据和标准都是人为制定的，可以有很大的主观性和倾向性。

上海和深圳已经试行的积分购房制度，都是向无房户，特别是向从未购过房的无房户，即所谓“刚需”倾斜。

这一制度的基本出发点是：房住不炒。

看似正确合理，站在了道德高地。

但逻辑完全经不起推敲。

被照顾的刚需，是不是应该享受政府的保障住房？

如果是，那么政府推卸了保障的责任。

如果不是，凭什么在价格面前人人平等的市场规则下，他们得到照顾？

可能有人会说，他们是“房住不炒”。

当年的福利分房，才是真正没有交易和获利功能的。

谁能知道5年之后，如果有几百万的升值，那些今天受到照顾优先购房的群体不卖房？

如何定义“炒”和“不炒”？

如果规定，当时被照顾的群体购房后永远不能交易，或许可以认定为“房住不炒”。

但如果这样，还有那么多人去摇号吗？

既然有一个被照顾，还可能获得巨大利益的群体存在，或许，甚至可以肯定：

一定会形成一个产业链，钻各种空子挤入这个群体；也一定会出现优先购房资格被交易化，甚至被产业化。（这一点已经被过去多年各种破解限购政策的市场事实证实。）

如果这部分群体几年后获利几百万，那么那些租住保障房群体呢？那些人是真正的“房住不炒”，对他们公平吗？

所有这些扭曲和奇葩现象的源头就是商品房“限价”政策。

从商品房限价开始，房地产市场就出现了“双轨制”：一个是商品房价格，一个是二手房价格。

“双轨制”与市场经济原则背道而驰，导致市场经济最重要的机制——价格机制完全失灵。

“双轨制”下，也必然滋生出投机和腐败的空间，出现种种不合理的现象。

限价政策最终成了房地产市场的保价温床。

限价导致房价被呵护在保温箱里，官方为房价背书，向公众传递了“房价不跌”的暗示。

市场和公众永远得不到风险的教育，这才真正可怕。

政府调控从宏观到全面微观，或将支付巨大的代价。

给每一个家庭的数个甚至数十个方面一一打分，需要多大的工作量？需要多大的人力和物力成本？这些成本，谁来支付？

刚需群体不是不应该被照顾，而是应该用经济手段。

可以在按揭首付，贷款利率，甚至契税等方面给予照顾。

但在价格面前应该是人人平等，否则不能称之为市场经济。